上海品茶工作室：外滩的含金量，该用什么衡量？

原创 RQ RQ商业观察室

重读外滩，不停留过去，而是面向未来。

编辑丨Sandie

外滩的含金量，应该用什么衡量？

是汇丰银行大楼穹顶上那幅壁画的修复成本，每年3800万游客的打卡流量，半岛酒店一杯咖啡的定价，还是四川中路最后一家五金店的月租金？

过去两年，RQ工作室从商业分析、地缘文化等角度观察上海的城市更新，却一直避开外滩——这块“现代城市的源点”。原因很简单：它太复杂了。每一栋建筑都是一部近代史，每一条马路都是一场博弈。

但外滩的复杂性，恰恰是它的魅力所在。它既是“万国建筑博览群”的标本，也是“华洋混居”的实验场；既是全球化的橱窗，也是本土社区的飞地。

当我们翻开外滩的历史，在街区里一次次行走，试图找到一种新的解读方式：如何用过去联结当下？外滩的更新实验，能否为其他片区提供借鉴上海品茶工作室？

带着这些疑问，我们慢慢梳理出了部分新视角，并制作了一期播客节目（欢迎扫描下方二维码收听）。

外滩的历史价值和保育价值毋庸置疑，而当下的更新工作里我们看到了外滩含金量的真正意义：不只体现在租金数字或游客量上，而是停留在每一个“联结过去与未来”的更新细节里。

1986年的上海外滩

洛克·外滩源

重新理解外滩——A面

步行友好的街区

外滩风貌区（东启中山东一路，北邻北京东路、南至延安东路、西至西藏中路）是近代城市的非常典型的网格化的布局，好处之一是这里有近20个交汇路，除了横纵相交的主马路外，还有一些像滇池路，香港路这样的弯马路，加上外滩的建筑是高耸、多样且美丽的，步行期间你不会觉得无聊，每过一个转角就会遇到一处建筑风景。

小网格化还有个好处就是不会过于拥堵，你只要绕过南京路步行街，其实人没有这么多，很建议大家走到外滩第一立面的背后，到第二立面的毛细血管里，放慢脚步，感受每条街道，每个街角所带来的风景。

而步行友好不只是体现在百年前形成“蜘蛛网型”的街区形态，在近代城市更新规划和管理中，外滩都在优化交通细节。

例如考虑“老城区拥堵问题”，黄浦区在做地面车行规划时，就利用这样的毛细血管，设立车行规则，将多条马路设立为单行道，提升车行效率上海养生网。

更系统的改造则来自2007年-2010年外滩（中山东一路段）的一次大型改造工程。其中一项重要的更新原则，便是“游客步行友好”和“易达性”，如何把景色让给游客，同时能看到浦东和浦西的现代与过去的对撞。

2008年，素有“亚洲第一湾”的上海延安路高架开始拆除。

2010年，全新的上海外滩竣工亮相，本次改造工程涉及外滩通道建设、滨江区改造、公共枢纽和地下空间开发等。

在这样的原则下，便有了今天的外滩隧道，拆除了原先标志意义的“延安路高架亚洲第一弯”，让车行在地下通过，让游客在地面自如通行（而不是设立人行天桥或人行隧道这样阻挡视野的步行通道）。

它的设计很容易让游客汇入和疏散，也让这里哪怕每天有几十万的客流，都不会像其他景点一样过于拥挤，用现代化城市设计和运作方法去维护这个百年历史景点，才能保证不同的人群来到这里，从不同切面层次去走近它，观赏它，理解它。

步行友好的设计，让外滩变得“可阅读”——游客可以轻松找到最佳拍照角度，居民可以绕开人潮找到捷径，甚至外卖骑手也能在单行道网格中快速穿行。

但外滩的复杂性在于，它不仅是“可读”的，更是“可写”的。每一栋建筑的外墙都像一张稿纸，记录着不同时代的野心与妥协。

2017年，黄浦区启动了外滩“第二立面”的改造规划。如果说第一立面是外滩的“封面”，那么第二立面就是它的“内页”——那些藏在临江建筑背后的141栋老建筑，正等待被重新书写。

位于广东路上的一栋保护建筑“永年人寿保险公司大楼”，目前仅完成了外立面的基础修复，还未被“精修”，斑驳的外墙记录着它岁月的痕迹，也不禁让人好奇它的未来命运阿拉爱上海。

这种从“薄”到“厚”的更新，不仅是对建筑功能的重新定义，更是对外滩灵魂的深度追问：当历史建筑的外壳被修复后，它的内核该如何被更准确定义？”

重新理解外滩——B面

“第二立面”改造的智慧

“第二立面”顾名思义，中山东一路临江的“万国建筑博览群”是外滩的第一立面，而它的背面，就是外滩沿江建筑后排的非临江区域，面积约51公顷，涉及27个街坊，共有141幢建于1949年前的老建筑。

2018年，外滩第二立面更新立面及基础要素图

外滩第二立面的更新意义，就是将外滩从“薄”变“厚”的过程。但它更新改造的复杂性可想而知，硬件改造部分仅是第一步，更重要的是每栋建筑未来的可持续活力，以及建筑与建筑之间、街区与建筑之间、街区与街区之间在未来的关联性。上海品茶网

实际上“第二立面”涉及到的工作非常多，有街坊地块的征收改造，有市级保护建筑的更新和再定性，我们这里就商业层面讲述两个具有代表性的项目：

1）洛克·外滩源 二期

洛克·外滩源百年建筑街区（ROCKBUND）位于上海外滩之源、黄浦江与苏州河的交汇处，紧邻外白渡桥，背靠于半岛酒店；总占地面积约17,000平方米，是一个结合了11栋历史保护建筑和6栋新建筑的文化+商业综合街区，由北京东路、圆明园路、南苏州路、虎丘路围合而成。项目于2005年启动、2010年完成老建筑首轮修缮；2023年洛克·外滩源二期街区全面开放。

洛克·外滩源

洛克·外滩源由英国设计师David Chipperfield Architects建筑事务所进行11栋历史建筑的修缮；主导街区公共空间的景观设计。洛克·外滩源一定程度上焕新了外滩片区当代生活的一面，将历史建筑与新建筑有机融合，塑造开放的公共广场及内街，激活上海外滩区域生活、文化、休闲等多重体验。上海新茶资源

因为外滩·源的广场设立，让外滩增添了公共属性

目前街区已经有30+品牌入驻，包括理想国书店、BASAO Tea、观夏、Aesop、荣季95小海鲜酒馆等；加上外滩美术馆与OTA大田秀则画廊这样的文化内容，用当代生活方式的内容组合，营造都市“微度假”体验。

经过一年多的运营，洛克·外滩源的风貌和质感已经逐渐形成，兼具品质又相对低消费门槛（毕竟外滩此前的店铺都是高奢和米其林）增加了本地品质客群来到外滩的概率，也为外滩注入了更多“新日常”的场景。

2）外滩·老市府

外滩·老市府大楼

大楼内部广场

外滩老市府大楼（现名“外滩·老市府”）位于江西中路、汉口路、九江路、福建中路的交汇处，沿着四条马路的一栋围合式建筑，改造同样由David Chipperfield Architects设计，旨在最大化保留历史建筑元素，同时满足现代功能需求。改造工程于2019年10月开工，2023年4月实现百年围合，2024年5月完成工程建设，并向公众开放参观部分建筑内部体。

和洛克·外滩源不同的是，外滩·老市府非街区型项目，而是一个完全封闭的大型建筑体，虽然文化保护意义极高，但在空间实用性上会有一定局限，所以尽管未向有关单位求证，我们推测其未来功能将以办公为主、商业为辅，同时利用内部广场举办大型文化活动。

去年外滩·老市府开启了面向全球的招商工作，目前暂未全部开放，但已经受到了商业品牌的青睐。包括卡地亚、巴黎欧莱雅等都选择与它携手，在此落地重要的品牌盛会，这点也证明着：具有文化意义的保育项目未来的商业价值。

巴黎欧莱雅2025「听见·值得之夜」爱上海

就如同开头所说，外滩是复杂的，今天这篇文章仅从A面“步行友好与街区关系”、B面“第二立面更新”两个角度去切入。前者是外滩实现文化片区有机生长的基础，而后者是未来将片区由薄到厚的重要举措，注入更多面向未来的系统性更新。

从洛克·外滩源和外滩·老市府的更新情况来看，第二立面试图在文化旅游属性之外，注入更多本地叙事，拉近外滩与本地生活的距离。

但我们不得不面对一个现实：原住民的搬离让外滩与本地生活依然存在巨大鸿沟；同时，旅游属性过强也令其他新兴产业的植入面临挑战。

第二立面改造的目标，一定不是让外滩“更好看”，而是回答一个更本质的问题：当历史建筑的外壳被精心修复后，它的灵魂该被如何定义？又由谁决定？是手握全球品牌名录的招商团队，是打卡拍照的游客，还是试图在福州大楼里寻找廉价办公位的初创公司？还是周边的新居民？爱上海419论坛

外滩的复杂性正在于此——它既需要国际化的“面子”来维持城市竞争力，又依赖本土的“里子”来避免沦为精致标本。

未来5年，当100多栋建筑改造完成时，我们或许仍然不会得到一个完美答案，但至少应保留一种可能性：让外滩的含金量，不只体现于租金数字或游客量，而是成为一座城市学习与自我修复的课堂。

当然城市更新是一个永恒的命题，如何让城市生生不息？当下对外滩与第二立面改造政策来说，才只是刚刚开始。

原标题：《外滩的含金量，该用什么衡量？》